حققت رخص البناء نمواً بارزاً في الأشهر التسعة الأول من السنة الحالية، وحسب احصائيات صادرة عن نقابتي مهندسي بيروت وطرابلس، فقد سجل عدد الأمتار المسجلة زيادة بنسبة 50,31% على مستوى التسعة الأشهر من العام الجاري مقارنة بالفترة المماثلة من 2009، إذ سجل خلال هذه الفترة من العام 2010 ما مجموعه 11,287,519 متراً مربعاً، مقابل 7,509,449 متراً مربعاً في الفترة نفسها من 2009. وهذه النسبة أعلى بكثير من السنين التي سبقتها. بيد أن هناك تراجعاً في عدد الأمتار المسجلة لشهر أيلول (سبتمبر) 2010 (1,181,604 أمتار مربعة) مقارنة مع الشهر المماثل من العام 2009 (1,235,653 متراً مربعاً)، وتبلغ نسبته 4,57%،
ويقول تقرير مالي إن النمو في الرخص لا يشكل فقط دافعاً مهماً في النشاط الاقتصادي في البلد بل أيضاً يمدد الفورة العقارية التي تشهدها البلاد، بما يعني أن المتعهدين يقومون بإطلاق مشاريع جديدة لتغطية ازدياد الطلب على العقار في البلد.
وتظهر الإحصائيات لفترة التسعة أشهر أن غالبية رخص البناء (55,4%) قد أصدرت في جبل لبنان، حيث مشاريع العقار غالباً ما تكون للطبقة المتوسطة، وتستهدف أغلبية السكان اللبنانيين. وفي المرتبة الثانية يأتي الشمال الذي يستحوذ على 15%من رخص البناء الجديدة، الجنوب (14,5%)، بيروت (8,6%)، البقاع (6,5%).
وفي حين ارتفع عدد المعاملات المسجلة لشهر أيلول (سبتمبر) بنسبة لا تزيد عن 0,96% عن الشهر المماثل من 2009، فإن الزيادة تصل الى 29,45% للأشهر التسعة الأولى من العام 2010 مع تسجيل 11,224 معاملة، مقارنة مع 9,125 معاملة خلال نفس الفترة من العام 2009.
وإذا كان النمو يطرح علامة استفهام كبرى حول أسباب الجمود في حركة المبيعات، لانعدام السعر العادل، بوجود أسعار تكاد تكون خيالية الى حد كبير، فإن هذا الأمر لا تعكسه تصريحات السلطات المالية والنقدية في البلاد، التي تقول إن ارتفاع الأسعار في قطاع العقار، أتى نتيجة لطلب حقيقي وبالتزامن مع زيادة عدد السكان وأيضاً بالتزامن مع إعادة لبنان إلى أوضاع أفضل، فضلاً عن أن سوق العقار في لبنان قد أظهرت مناعة أمام الأزمات العقارية العالمية، بفعل الضوابط التي وضعها مصرف لبنان على التسليف العقاري. والذي حدد نسبة 60% حداً أقصى للتسليف العقاري من قيمة العقار، بفعل الصرامة التي التزمتها المصارف ذاتياً في عمليات التمويل العقاري.
وتعادل قروض السكن 3 مليارات دولار وتشكل أقل من 3% من حجم الودائع في البنوك. أما التسليف المرتبط بمشاريع العقار وتجارته فيصل إلى 5 مليارات أو اقل من 5%من إجمالي الودائع، وهذا يعني أن حصة قطاع العقار من التسليفات المصرفية سواء السكنية منها أم الموظفة في المشاريع لا تتعدى 8%. وإذا أضفنا إلى ذلك كل ما له علاقة بالتسليف الصناعي المرتبط بالقطاع العقاري (مواد بناء وخلافه) لا تتعدى النسبة حدود 10%. وفي ظل هكذا نسب لا توجد مخاطر من أساليب التمويل العقاري في لبنان.
تراجع الأثمان
وفي الإحصاءات الصادرة عن المديرية العامة للشؤون العقارية، فقد تراجعت البيوعات العقارية في أيلول 2010 عن تلك المماثلة في أيلول 2009، فقد سجل أيلول الماضي بيع 7400 عقار، أما في أيلول 2009 فقد بيع 7480 عقاراً، كما سجل مجموع العقارات والعقود تقدماً وبنسب صغيرة، ففي أيلول 2010 سجل المجموع 15252 عقاراً وعقداً وفي الشهر المماثل من 2009 سجل ما مجموعه 14574 عقاراً وعقداً.
أما الأثمان المذكورة في عقود البيع فقد تراجعت في أيلول 2010 لتسجل 879,221 مليار ليرة، في حين سجلت في أيلول 2009 نحو 920,851 مليار ليرة، أي بتراجع نسبته نحو 4 في المئة.
جمود..تضرر
ويرى الخبير في التخمين العقاري بشارة أيوب، أن قطاع العقار في لبنان يعتبر من أهم القطاعات الاقتصادية وهو المحرك الاقتصادي للدولة، وبالتالي فإنه وعندما تدور حركة الاستثمار بتنفيذ مشاريع حيوية تؤدي الى تنشيط القوى العاملة وتخفف من حدة البطالة، ويستفيد من هذه الاستثمارات كل القطاعات الفاعلة والعاملة في المجال العقاري. وهذا ما أدى في السنوات الأخيرة الى ارتفاع الأسعار ولا سيما أسعار العقارات الشاغرة والعقارات المبنية وبالتزامن مع الوضع والاستقرار السياسي.
ويوضح أنه اليوم وبعد أن وصل سعر العقار الى القمة بدأت المرحلة العالمية من الدورة الاقتصادية والتي أدت الى الجمود في حركة الاستشارات العقارية، ولا سيما حركة البيوعات وهذا مرده الى تأرجح الوضع الاقتصادي والسياسي في لبنان. وبعد أن سجل لبنان رقماً قياسياً ومرتبة عالمية في حركة الاستثمارات العقارية ولا سيما التجارية منها، يشهد لبنان اليوم جموداً ملحوظاً في حركة البيوتات العقارية بعد أن طغى مبدأ العرض على مبدأ الطلب، وهذا شكل ظاهرة لم يكن القطاع العقاري يتوقعها، وهذه الحالة ترسم الكثير من علامات الاستفهام حول مستقبل العقار في لبنان.
وأشار أيوب الى أن شريحة كبيرة من اللبنانيين تضررت من ظاهرة الجمود العقاري على اعتبار أنها وضعت استثماراً كبيراً يمكن أن يؤدي في المستقبل وفي حال عدم عودة الحركة الاستثمارية الى سابق عهدها الى مزيد من الضرر. وشريحة أخرى لا تستطيع احتمال الارتفاع بأسعار الشقق والأراضي لأنه لا مجال لهم في شراء مسكن في عاصمتهم أو في أي ضاحية من ضواحي العاصمة لأسباب عديدة أهمها مستوى دخل المواطن اللبناني الذي في نهاية الأمر لا يحقق الهدف المعيشي الذي يحلم به.
وأكد ان أسعار العقارات تشهد حالياً تردداً ملحوظاً ولم تتأثر انخفاضاً أو ارتفاعاً في مناطق الدرجة الأولى ولكن بالمقارنة مع مناطق أخرى في بيروت، نلاحظ بعض الإنخفاض في أسعار العقارات وبالتالي أسعار الشقق. أما المناطق التي لم تتأثر أسعارها فهي مناطق ذات مستوى راقٍ كمناطق قريطم وفردان وعين المريسة والمنارة والرملة البيضاء وقسم كبير من منطقة الحمراء.
وقال إن سعر المتر المربع وصل لمبلغ 25000 دولار للعقارات الواقعة على الخط الأول من الواجهات البحرية، في حين ان أسعار العقارات الواقعة في المناطق الداخلية، شهدت انخفاضاً ملحوظاً، بحيث وصل سعر المتر المربع الى ما بين 900 و1500 دولار وحسب كل موقع.
عامل الثقة
أما لجهة مستقبل العقار في لبنان، فيشير أيوب الى ان لبنان دخل في الفترة الأخيرة في خدمات التسويق والتطوير العقاري، وهذا نمط جديد من أنماط الإبداع الذي لا يتأثر بأي أوضاع سياسية أو أمنية، وبالتالي فإن بعض الشركات المتخصصة طورت مفاهيم عصرية ومعيارية في مجال التطوير العقاري، وبالتالي فإن الاستثمار العقاري في لبنان مبني على أسس متينة وتاريخية، يصعب من خلالها أن يتأثر العقار بالمفهوم الذي يراود بعض الاقتصاديين وأصحاب المشاريع الاستثمارية.
وقال أيوب إن الأزمة العمرانية في لبنان تعود الى أكثر من ثلاثين عاماً وذلك بسبب البيروقراطية المستفحلة، إضافة الى القوانين التي لا تحمي الشارين داعياً الى ضرورة العمل على إعادة النظر بمسالة البيع على الخريطة لأسباب عدة أهمها حفظ الحقوق القانونية والعينية للشاري بسبب المشاكل التي تحصل مع مالكي الأبنية.
أضاف أن المالكين يحوزون ثقة الشاري بمجرد البدء بالبناء والتشييد، لكن المشاكل تقع عندما يتعثر المالك وتبدأ المشاكل المالية ويكون بذلك الشاري قد دفع نسبة من المستحقات أو مستحقات الشقة كاملة من دون أن يحصل على ضمانات.
واقترح الخبير أيوب أن يصار الى إعادة النظر في القوانين المرعية الإجراء عبر حفظ حق الشاري المقيم وغير المقيم، عبر وضع ضمانة مصرفية من البائع بقيمة ثمن الشقة لمصلحة المشتري، في حال لم يتمم المالك واجباته في الاتفاقية المبرمة بين الطرفين.
يلفت موقع Mustaqbal Web الإلكتروني إلى أنّه ليس مسؤولًا عن التعليقات التي ترده ويأمل من القرّاء الكرام الحفاظ على احترام الأصول واللياقات في التعبير.